De Hoge Raad heeft vrijdag 28 maart een belangrijke uitspraak (ECLI:NL:HR:2014:740) gewezen over het profiteren van andermans wanprestatie, waarin kort gezegd is geoordeeld dat de handelswijze van een partij onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig kan zijn jegens een derde wiens recht daardoor wordt gefrustreerd.
In de onderhavige zaak is sprake van een situatie waarin de verhuurder het voorkeursrecht van de huurder schendt door verkoop van het pand aan een derde die het pand op zijn beurt doorverkoopt aan een vierde. Na het sluiten van de twee koopovereenkomsten, maar nog vóór de levering van het pand komt de derde echter op de hoogte van het voorkeursrecht. Vervolgens werkt de derde mee aan een vervroegde levering van het pand, waardoor het voorkeursrecht van de huurder wordt gefrustreerd.
Bij de beoordeling van de vraag of de derde onrechtmatig heeft gehandeld jegens de huurder, neemt de Hoge Raad tot uitgangspunt dat de derde ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomsten (tussen de verhuurder en de derde respectievelijk de derde en de vierde) niet bekend was met het voorkeursrecht van de huurder. Het stond hem daarom in beginsel vrij om de nakoming van die overeenkomsten na te streven – door bijvoorbeeld vervroeging van de levering – ook nadat hij alsnog op de hoogte raakte van dat recht. De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat een dergelijke handelswijze onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig kan zijn jegens degene die zoals de huurder een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd. Daarbij valt met name te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht.
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof waarin is geoordeeld dat het handelen van de derde jegens de huurder onrechtmatig was, omdat het hof heeft nagelaten dergelijke omstandigheden aan zijn oordeel ten grondslag te leggen. In onderhavig geval heeft de derde namelijk gesteld dat hij er belang bij had de jegens de vierde aangegane leveringsverplichting na te komen, waartoe hij zich volgens eigen stellen op straffe van een boete van 10% van de koopsom had verbonden. In het licht van deze stelling, behoefde het oordeel van het hof nadere motivering, aldus de Hoge Raad.
