Sinds mei 2020 laat de rechtspraak een redelijk eenduidig beeld zien over huurverlaging bij bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (ook wel “winkelruimte” genoemd) vanwege de coronacrisis. Ten eerste komen de meeste rechters tot het oordeel dat de overheidsmaatregelen die vanwege de coronacrisis zijn opgelegd en het gebruik van het gehuurde beperken, leiden tot verminderd huurgenot. Huurders kunnen om die reden aanspraak maken op huurverlaging. Ten tweede concluderen de meeste rechters dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt en om die reden de redelijkheid en billijkheid een verlaging van de huurprijs vergen. Tot zover goed nieuws voor de huurder. Maar de rechtspraak laat ook zien dat een huurder al zijn kaarten op tafel moet leggen, wil hij voor enige huurverlaging in aanmerking komen. In dit artikel bespreek ik deze “kaarten”, alsmede alle overige omstandigheden die rechters bij hun beoordeling over huurverlaging relevant achten.
Allereerst kort het juridisch kader.
De gebrekenregeling
Een huurder kan aanspraak maken op huurprijsvermindering in de zin van art. 7:207 BW als er sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek. Om die reden onderzoeken rechters bij een beroep op huurprijsvermindering vanwege corona veelal eerst of sprake is van een gebrek (art. 7:204 lid 2 BW). Zo overwoog de Rechtbank Noord-Holland dat huurder Inbev terecht had aangevoerd dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel een gebrek vormt en dat Inbev daarom in beginsel (met terugwerkende kracht) recht had op huurprijsvermindering. Ook de Rechtbank Gelderland kwam tot die conclusie in het kort geding dat was aangespannen door voetbalclub Vitesse, waarover later meer.
Echter, omdat art. 7:207 BW (het recht op huurprijsvermindering in geval van een gebrek) van regelend recht is, kunnen partijen daar contractueel van afwijken. In de huidige standaardmodellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is daarvoor, bijvoorbeeld, een uitsluiting opgenomen (zie artikel 25.1 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte 2012). De vraag doet zich dan voor of een dergelijke contractuele afwijking het beroep van de huurder op huurprijsvermindering dwarsboomt. In de eerdergenoemde zaak van Inbev kwam de rechter aan die vraag niet toe, omdat de verhuurder niet had aangetoond dat partijen een dergelijke (afwijkende) afspraak hadden gemaakt. Ook de Gelderse Voorzieningenrechter kwam in de zaak van Vitesse niet toe aan een oordeel over een dergelijke uitsluiting, maar hij liet wel duidelijk doorschemeren dat bij een juiste onderbouwing deze bepaling op grond van de redelijkheid en billijkheid, maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden kan worden gepasseerd. Om die reden doen veel huurders naast een beroep op de gebrekenregeling ook een beroep op onvoorziene omstandigheden, en met succes.
Onvoorziene omstandigheden
Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) is nodig dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid en dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ten aanzien van het eerste punt overweegt onder meer de Rechtbank Rotterdam dat het aannemelijk is dat de bodemrechter de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid zal aanmerken. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke crisis bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad.
Het tweede punt (de onaanvaardbaarheid) bespreekt de Voorzieningenrechter te Amsterdam (Jacobs) uitgebreid in een kort geding tussen een horecaonderneming en een (kleine) verhuurder. Volgens hem is de kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden dat sprake is van een “fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst”. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet geëxploiteerd kan worden als gevolg van een voor risico van de verhuurder komend gebrek. De verhouding tussen prestatie en wederprestatie is uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan bereikt worden doordat de rechter met behulp van art. 6:258 BW de overeenkomst wijzigt of ontbindt, aldus Jacobs. De volgende vraag is dan hoe de “pijn” tussen huurder en verhuurder moet worden verdeeld.
Pijnverdeling
Ook op dit punt is de uitspraak van de Amsterdamse Voorzieningenrechter (Jacobs) verhelderend. Hij overweegt dat omdat geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis het niet redelijk zou zijn dat de pijn in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. Volgens hem dient deze over beide partijen te worden verdeeld. Het feit dat sprake is van een gebrek betekent, enerzijds, dat de verhuurder de huurder zolang de beperkingen gelden niet volledig aan zijn verplichting tot huurbetaling kan houden. Anderzijds zou het in de gegeven omstandigheden evenmin redelijk zijn indien de betalingsverplichting van de huurder zou worden verlaagd tot nihil wegens afwezigheid van huurgenot als gevolg van een gebrek. Volgens Jacobs zou het daarom in beginsel redelijk zijn dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld, zij het dat bij de beoordeling daarvan alle omstandigheden van het geval betrokken dienen te worden.
Relevante omstandigheden
Uit de uitspraken over huurprijsverlaging bij winkelruimte vanwege de coronacrisis blijkt dat rechters de volgende omstandigheden relevant vinden voor de beoordeling of een huurder wel of geen recht heeft op huurprijsverlaging:
- Welke maatschappelijke positie de huurder inneemt;
- Wat de onderlinge verhouding is van partijen;
- Wat de aard en de ernst van de betrokken belangen is;
- Hoe groot het financiële verlies is van de huurder als gevolg van de coronacrisis;
- Hoe de financiële situatie van de huurder was voor aanvang van de coronacrisis;
- In hoeverre de verhuurder afhankelijk is van de huur in verband met, bijvoorbeeld, zijn financieringslasten;
- Of er sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de huurovereenkomst;
- In hoeverre beschikbaarstelling van het gehuurde voor de huurder iedere zin heeft verloren;
- In hoeverre de verhouding tussen prestatie en wederprestatie uit balans is geraakt.
Vooralsnog lijken rechters dus een belangenafweging te maken op grond van bovenstaande omstandigheden. Op basis daarvan besluit een rechter of hij tot huurkorting overgaat. Specifieke omstandigheden die ertoe hebben geleid dat de rechter ook daadwerkelijk huurkorting heeft toegepast, zijn o.a.:
- Dat de verhuurder een (grote) vastgoedbelegger is met meerdere onroerende zaken;
- Dat de verhuurder voor zijn levensonderhoud niet afhankelijk is van de huurinkomsten of dat niet voldoende heeft aangetoond;
- Dat de verhuurder ook niet in financiële problemen dreigt te raken;
- Dat voorafgaand aan de rechtszaak intensieve onderhandelingen hebben plaatsgevonden en dat de verdeling dus niet uit de lucht is komen vallen;
- Dat de klanten van de huurder buitenlandse zakenmensen zijn die vrijwel volledig zijn weggevallen;
- Dat uitgebreid onderbouwd is welke financiële maatregelen genomen zijn aan de kant van huurder om de lasten te beperken (ontslag personeel, reserve aanwenden etc.);
Financiële onderbouwing
Uit deze omstandigheden blijkt wel dat rechters de financiële kant van het verhaal van groot belang achten bij de beoordeling van een verzoek om verlaging van de huurprijs. Dit verhaal moet bovendien goed onderbouwd zijn, zo blijkt wel uit de Vitesse-zaak. Daar oordeelde de rechter immers dat wel sprake was van een gebrek en (zelfs) van een onvoorziene omstandigheid, maar wees hij de vordering van Vitesse toch af. De Voorzieningenrechter oordeelde namelijk dat Vitesse haar stellingen ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk had onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. En dat was niet de enige uitspraak waarin het op dit punt misging.
Uit vrijwel alle uitspraken over huurverlaging wegens de coronacrisis blijkt dat de huurder duidelijk inzicht moet geven in zijn financiële huishouding. Daaruit moet blijken dat hij in acute financiële nood verkeert en te weinig liquide middelen heeft om aan de huurverplichtingen te voldoen. Ook moet duidelijk blijken dat het wegvallen van een groot deel van de omzet te wijten is aan de coronacrisis, dat eventuele overheidssteun onvoldoende bleek en dat de maatregelen die zij zelf heeft genomen om haar lasten te beperken ook te weinig hebben uitgehaald.
Afrondend
Op basis van de vonnissen die sinds eind mei 2020 zijn gewezen over huurverlaging vanwege de coronacrisis bij winkelruimte kan geconcludeerd worden dat rechters, in de situatie waarin een verstoring is van het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder, een huurkorting geëigend achten. Dit gebeurt soms via de band van de gebrekenregeling, maar meer rechters kiezen voor de band van de onvoorziene omstandigheden, in welk geval ook meer ruimte is voor een goede belangenafweging. Hierbij nemen rechters niet alleen de belangen van de verhuurder en de huurder in ogenschouw. Ook dient de huurder voldoende uitgebreid met financiële stukken te onderbouwen dat hij door de coronacrisis in acute financiële nood is komen te verkeren. Hoewel het vooralsnog steeds om kortgedingvonnissen en dus voorlopige uitspraken gaat, valt niet te verwachten dat bodemrechters met deze lijn zullen breken.
Kantoorruimte
Graag wijs ik erop dat de hiervoor besproken uitspraken waarin huurprijsvermindering werd toegekend betrekking hebben op winkelruimte in de zin van art. 7:290 BW. Voor kantoorruimte in de zin van art. 7:230a BW ligt huurverlaging minder voor de hand. De reden daarvoor is dat er tot voor kort geen overheidsmaatregelen waren genomen die het gebruik van kantoorruimte als zodanig belemmerden. Kantoorruimte kon in principe immers wel worden gebruikt, mits de veiligheidsvoorschriften (zoals 1,5 meter afstand) maar konden worden nageleefd. Omzetverlies en de omstandigheid dat de beoogd onderhuurder niet in staat is huur betalen waren volgens de Rechtbank Rotterdam dan ook onvoldoende redenen voor aanpassing van de huurprijs van kantoorruimte.
Inmiddels zijn de overheidsmaatregelen echter dusdanig aangescherpt dat het werken op kantoor praktisch niet meer is toegestaan en het gebruik van de kantoorruimte daardoor dus wel wordt belemmerd. Feit is echter dat de meeste kantoren gewoon doordraaien, omdat werknemers hun werk evengoed vanuit huis kunnen doen. Van een financiële aderlating vanwege de coronacrisis en het daardoor (verplicht) moeten thuis werken, zal om die reden niet snel sprake zijn. Ik verwacht daarom dat het voor huurders van reguliere kantoorruimte nog steeds erg lastig zal blijven om met succes een beroep op huurverlaging te doen.
Voor ‘overige bedrijfsruimte’ die niet sec als kantoorruimte wordt gebruikt, ligt dat mogelijk anders. De huurders van deze bedrijfsruimte kunnen door de overheidsmaatregelen immers wel direct in hun bedrijfsvoering worden geraakt. Ook rechters lijken deze mening toegedaan. Zo overwoog de Rechtbank Den Haag in een zaak over huur van kantoorruimte die werd gebruikt voor vergaderingen en congressen dat (wel) sprake was van een gebrek en onderzocht de rechter ook of de contractuele uitsluiting voor huurvermindering gepasseerd zou kunnen worden wegens een beroep op onvoorziene omstandigheden. Uiteindelijk wees de rechter de (reconventionele) vorderingen van de huurder echter af, omdat iedere (cijfermatige) onderbouwing en/of uitleg over het gestelde omzetverlies ontbrak. In een zaak die voorlag bij de Amsterdamse Voorzieningenrechter, waarbij het ging om kantoorruimte die gebruikt werd als opleidingsinstituut werd wel voor enkele maanden wel huurverlaging toegekend. En ook het Gerechtshof Amsterdam liet onlangs (in een spoedappel) een 50/50 pijnverdeling tussen huurder en verhuurder, zoals uitgesproken door de kantonrechter, in stand. Deze huurder exploiteerde een event-en congrescentrum in de gehuurde kantoorruimte. Al met al lijkt het voor huurders van kantoorruimte die wordt gebruikt ter uitoefening van een beroep of bedrijf dat direct geraakt wordt door de overheidsmaatregelen en aantoonbaar omzetverlies heeft als gevolg van de coronacrisis ook mogelijk om huurverlaging te krijgen. Daarbij kan (naast de hiervoor genoemde gevallen), bijvoorbeeld, gedacht worden aan sportscholen, zwembaden, tandartsen, schoonheidssalons en uitvaartcentra. Mijn verwachting is dan ook dat hier steeds meer rechtspraak over zal verschijnen.
Met medewerking van Fabian van de Wetering, student stagiair.
